租赁合同纠纷是民事案件中数量最多的类型之一，涵盖押金退还、欠租驱逐、提前解约、修缮责任等诸多问题。本文结合《民法典》租赁合同相关规定，从房东和承租人双方视角，梳理各自权利义务及常见纠纷的处理路径。
一、租赁合同的基本要素
一份规范的房屋租赁合同，应当明确以下核心内容：
- 租赁物的基本信息（地址、面积、用途）
- 租赁期限（起止日期）
- 租金金额、支付方式及支付时间
- 押金金额及退还条件
- 房屋修缮责任的划分
- 提前解约的条件及违约责任
- 房屋转租的约定
租赁合同期限超过六个月的，建议采用书面形式。未采用书面形式的，视为不定期租赁，双方均可随时解除。
二、出租人（房东）的主要权利与义务
（一）出租人的主要权利
- 按时收取租金的权利
- 在承租人欠租时要求补缴或解除合同的权利
- 在租赁期满后要求承租人返还房屋的权利
- 在承租人违约时扣留押金的权利（须有合同约定或法定依据）
（二）出租人的主要义务
- 交付合格的租赁物：所交付的房屋须符合约定用途，不存在危及安全的瑕疵
- 保证承租人和平使用：不得无故干扰承租人的正常使用
- 维修义务：承担房屋主体结构、管线等主要部分的维修责任（装修部分由双方约定）
- 退还押金：租赁期满且房屋无损的，应按约退还押金
若承租人欠租，房东不得自行换锁、断水断电或搬走租客物品，否则可能构成侵权，须承担赔偿责任。正确做法是书面催告后向法院申请解除合同并腾房。强制驱逐可能反而使自己陷于被动。
三、承租人的主要权利与义务
（一）承租人的主要权利
- 依约占有和使用房屋的权利
- 要求出租人修缮房屋的权利（主要结构损坏危及使用时）
- 在房屋被出售时享有同等条件优先购买权
- 转租的权利（须经出租人同意）
- 租赁期满后押金的退还请求权
（二）承租人的主要义务
- 按时支付租金
- 合理使用房屋，不得擅自改变房屋结构
- 不得擅自转租（须经出租人书面同意）
- 租赁期满按时返还房屋，恢复房屋原状（合理损耗除外）
四、"买卖不破租赁"原则
这是保护承租人权益的重要法律原则。
依据该原则，房屋在租赁期间被出售的，新房主须继续履行原租赁合同，承租人可以继续居住至合同期满。该原则的适用前提是承租人已实际占有租赁物（实际入住）。
承租人的优先购买权：出租人出售房屋时，须提前通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。若出租人未通知承租人即完成出售，承租人可主张损害赔偿，但买卖合同仍然有效（即无权撤销买卖合同，但可要求赔偿因失去购买机会的损失）。
五、合同解除与违约责任
（一）法定解除情形
出租人可以解除合同的情形：
- 承租人拖欠租金，经催告后在合理期限内仍不支付的
- 承租人擅自转租（经出租人同意的除外）
- 承租人擅自改变房屋结构，且拒绝恢复原状的
承租人可以解除合同的情形：
- 出租人未按约交付房屋
- 出租人交付的房屋不符合约定，影响正常使用的
- 出租人不履行维修义务，危及承租人安全的
（二）提前解约的违约责任
一方无正当理由提前解除有固定期限的租赁合同，须向对方承担违约责任，通常包括：按合同约定的违约金支付，或赔偿因提前解约导致的实际损失（如承租人寻找替代房屋产生的搬迁费、差额租金等）。
六、押金纠纷的处理
押金纠纷是租赁纠纷中最为频发的类型。处理要点：
- 入住时：对房屋现状进行详细拍照记录，与出租人共同签署房屋交接清单，明确哪些损坏是原有的
- 退租时：双方共同验房，记录房屋现状；对于自然损耗（如墙面轻微磨损），不应由承租人承担
- 扣押争议：出租人扣押押金须有合理依据（如承租人造成的房屋损坏），举证责任在出租人
- 催要程序：书面催要→等待合理期限→向法院起诉（诉讼时效3年）
无论是房东还是租客，处理租赁纠纷的关键在于证据留存：①保存完整的书面合同；②保存租金支付凭证（转账记录）；③入住和退租时均进行全面拍照；④所有书面通知（催租、解约等）均以可留存证据的方式发送（微信、短信、挂号信均可，但注意留存截图）。
依据"买卖不破租赁"原则，房屋在租赁期间被转让的，受让人取得房屋所有权后，原租赁合同对受让人继续有效，承租人可以继续按原合同条款居住至租约届满。但若承租人未实际入住，该原则不适用。
不可以。即使租客欠租，房东也不能自行换锁、断水断电或强行驱逐，否则构成违法，可能承担赔偿责任。正确做法是：书面催告租客在合理期限内缴纳租金，若逾期仍未缴纳，向法院申请解除合同并要求腾房。
不定期租赁合同，任何一方均可随时解除，但应给对方合理的准备时间。对于房屋租赁，出租人应提前合理期限通知承租人（实践中通常认为需提前3个月以上通知）。若合同有明确期限，任何一方无法定事由不得提前解除，否则须承担违约责任。
首先书面要求房东在合理期限内退还押金（保留催要证据）；若房东拒绝，可向法院提起押金返还诉讼。诉讼时效为3年。若租赁合同对扣押条件有约定，房东须举证证明其扣押有合法依据；无合法依据扣押押金的，须全额返还并赔偿利息损失。